不動産売却で仲介と買取どっちにすべきか？分かりやすく解説します

山田 博保

株式会社アーキバンクＣＥＯ

一級建築士
宅地建物取引士
不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士

東京藝術大学院（建築専攻）を修了後、２００４年株式会社NTTファシリティーズ入社。建築設計業務、不動産再開発事業に従事後、２０１５年株式会社アーキバンク創業。
売主ファーストを掲げ、累計５０億以上の不動産売却に携わる。不動産事業、建築設計、建築工事、買取再販等、建築から不動産までワンストップサービスを提供。

不動産売却における仲介とは

仲介とは不動産会社と媒介契約を結び、その不動産会社に買主を見つけてもらう方法のことを言う。媒介契約には３種類がありそれぞれ下記の特徴がある。

どの媒介契約にすれば良いかは、居住用の実需不動産、事業用の収益不動産等、建物の種類や用途によって異なる。居住用の不動産であれば、特殊な事情が無い限り専任媒介契約が良いだろう。詳細はこちらの記事で解説をしているので参照頂きたい。
媒介契約はどれがいいか？わかりやすく徹底解説します

不動産売却における買取とは

買取とは不動産会社に直接購入してもらう方法のことを言う。購入した不動産をリフォームして販売する事業（買取再販事業）を専門としている会社であったり、仲介会社でもこのような事業をしている会社の場合は買取をしているケースもある。その場合は仲介で売れなかった場合に買取をするケースが多い。（買取保証という）
その他には、建物を解体して土地として売却をしたり、その土地に住宅や賃貸マンションを建てるケースもある。規模やエリアによって様々なケースがある。

仲介のメリット・デメリットとは？

仲介のメリットは希望した条件での買主を見つけることができるという点だ。一般的に仲介は広く買主を見つけることができる。上記の表で示している通り、専任媒介、専属専任媒介契約の場合はレインズ掲載が義務化されている。
レインズとは不動産会社同士の物件情報共有システムだ。ここに物件を掲載することで、どの不動産会社でも物件を紹介することが可能で、全国に物件情報を拡散することができる。
よって、より多くの人に物件情報を知ってもらうことができ、良い条件で購入してくれる人を見つけることができる。レインズの詳細についてはこちらの記事を参照頂きたい。
レインズとは？適正価格を見抜く3つの分析ポイント
逆にデメリットは、買主を見つけるまでの期間が長いという点だ。不動産は一般の商品とは違い、高額であるため販売をしてすぐに売れるということはめったに無い。早くて３ヶ月、長いと１年程度かかる場合もある。よって仲介の場合は売却までの期間に余裕を持っておくことが重要だ。
その他、仲介手数料が必要な点もデメリットと言われている。仲介手数料については
売買時の仲介手数料は物件の価格帯によって料率が変わり複雑になるため、速算法として下記の方法で計算するのが一般的となる。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 （国土交通省）

買取のメリット・デメリット

買取のメリットとデメリットは仲介とは全く逆と考えてもらって良い。メリットは期間が短いという点。買取業者に依頼をすれば即日〜３営業日ほどで金額を出してくれる。その金額で問題がなければすぐに契約という流れとなる。決済までは概ね１〜２ヶ月程度かかるが、現金であれば即日の支払いも可能なケースもある。
デメリットはその買取価格だ。買取業者は再販という形で購入後に売却をするため、当然ながら買取価格は市場価格よりも安くなければならない。仲介で売却する時を比べても相当安い金額になってしまうのだ。早く売れるのは良いがその分、利益も少なくなってしまう。

契約不適合責任とローン特約について

買取のもう一つのメリットとして、上記2つの契約不適合責任とローン特約がある。契約不適合責任とは売却した不動産が契約書に記載されている内容と異なっている場合、その責任を売主が負わなければならないというルールで、民法に規定されている。当然不動産の売買でも適用される。契約内容にもよるが、通常売主は、引き渡し後、数ヶ月間は不具合があった場合の補償をしなければならない。
ローン特約とはローンが下りなかった場合、契約が無効となる特約となる。通常の売買では、ローンの本承認が降りる前の段階で契約を締結するため、仮にローンが下りなかった場合のリスク回避としてこのような特約がつけられることが殆どだ。

買取の場合は上記の2つ無いケースが多い。業界では「なし、なし」と言われている。逆に仲介の場合は購入者が個人であることが多いので上記２つは必須になる。
特に中古不動産の場合は、売主自身も物件の不具合を全ての状態を把握しているわけでは無いので契約不適合責任は大きなリスクとなる。またローン特約についても、仮にローンが通らずに契約が白紙となった場合、売却後の資金の具体的な使い道を既に決めているとしたら、大きなリスクとなるだろう。このようなリスクを排除する代わりに物件を安く購入させて下さいね、というのが買取業者のスタンスだ。
仲介の場合でも最終的に不動産会社が買主となるケースもあるためその場合は「なし、なし」となるケースもある。

買取と仲介の価格差はどの程度なのか？

仲介と買取の最も大きな違いである「価格」だが、実際にどの程度の価格差になるのだろうか？具体的なシュミレーションをしてみる。

シミュレーション条件

仲介の場合

仲介の場合は時間をかけて良い条件で購入してくれる人を見つけるため、相場価格で売れた想定とする。実際に手元に残る費用は下記となる。

売却価格６,０００万円ー残債３,０００万円ー経費＝手残り金額

経費
仲介手数料：６,０００万円×３％+６万円＋消費税＝約２０４万円（税込）
抵当権抹消費用等：約２万円（税込）

よって手残り金額は２,７９４万円となる。

買取の場合

買取の場合は買取業者によって獲得する利益幅は異なるが、２割の粗利を確保するものとして計算する。買取業者はリフォームをして販売するため、上記相場価格よりも１割ほど高い価格を販売価格として設定する。

販売価格を６,６００万円として、粗利２割を確保しようとすると、原価は５,２８０万円となる。その中にはリフォーム費用、不動産取得税、登録免許税等の経費が必要となる。リフォーム費用はフルリフォームを想定し、６００万円、その他諸経費を２００万程度とする。また売却時の仲介手数料２４０万も加味すると合計１,０４０万円となる。

５,２８０万円ー１,０４０万円＝４２４０万

これが買取金額となる。相場が６０００万円のため、概ね７割程度の金額となってしまう。買取のメリットである早く売れる、ローン特約なし、契約不適合責任なしの代償がこの価格になるということになるということだ。

仲介と買取どちらが良いのか？

では実際に仲介と買取はどちらが良いのか？これは個々の事情によるので、仲介に適しているケースと買取に適しているケースを下記に記載する。

仲介が適しているケースとは？

仲介は相場価格で売れるという点が最大のメリットであり、売却まで時間がかかるのがデメリットだ。よって時間がかかってもいいからとにかく希望の条件で売りたいという場合は仲介が良いだろう。

買取が適しているケースとは？

買取は相場価格よりも７割程度安い金額になってしまうが、早く売却して現金化する必要があれば有効な手段となる。
例えば、「ローン返済ができなくなりそう」「住み替え先が既に決まっている」「他の借入があり返済をしなければならない」「相続税の支払い」といった内容だ。
また、買取の場合は物件の情報を公開する必要が無いため、誰にも知られることなく不動産を売却することができるというメリットもある。

買取保証という選択肢もある

仲介と買取の良いところ取りをしたのが買取保証で、期限付きで仲介で売却活動をし、その期限内に売れなかった場合は、買取に移行する仕組みだ。この方法であれば、高く売却する可能性を確保しつつ確実に売れる保証も確保することできる。期間は概ね３ヶ月程度とするケースが多いので、現金化まである程度の余裕があれば選択するのも良いだろう。

まとめ

仲介と買取にはそれぞれメリットとデメリットがあり、全く逆になることがお分かり頂けたかと思う。
一般の住宅やマンションでも、収益物件でも同じだが、特殊な事情が無く、不具合の無い通常の不動産であれば、仲介からスタートするケースが多い。当社でも、まずは仲介でのスタートを推奨している。仲介か買取かお悩みであれば気軽にご相談を頂ければと思う。状況を確認させて頂き、適切なアドバイスをさせて頂く。